Krungthai COMPASS ประเมินมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2565 มีมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท ฟื้นตัว 3.3%YoY ก่อนเร่งตัวขึ้นอีก 4.2%YoY ในปี 2566 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจาก 1) การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย 2) การกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ และ 3) แนวโน้มที่ภาครัฐจะขยายมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ทั้งการผ่อนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองไปอีก 1 ปี
อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นจะส่งผลลบโดยตรงต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเนื่องจากทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% จะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลงไปราว 10% ขณะเดียวกันการขึ้นดอกเบี้ยทุกๆ 1% มีแนวโน้มทำให้ Net Profit Margin ของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยลดลงเฉลี่ย 0.56% ผ่านต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น
ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในช่วงปี 2565-66 ที่มีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงจากราคาวัสดุก่อสร้างหลายรายการที่คาดว่าจะยังยืนสูง ประกอบกับราคาที่ดินที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องถือเป็นปัจจัยกดดันสำคัญต่อการทำกำไรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้ อย่างไรก็ดี ประเด็นการปรับเพิ่มค่าแรงขั้นต่ำคาดว่าจะกระทบภาคอสังหาฯ ไม่มากนัก เนื่องจากค่าจ้างแรงงานในภาคธุรกิจก่อสร้างที่อยู่อาศัยสูงเกินค่าแรงขั้นต่ำอยู่ก่อนแล้ว
Krungthai COMPASS มองตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2565-66 ว่าจะอยู่ในทิศทางขยายตัวทั้งในฝั่งของความต้องการซื้อจากการเติบโตของภาวะเศรษฐกิจและการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เช่นเดียวกับการเปิดโครงการใหม่ๆ ของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จะกลับมาอยู่ในระดับปีละ 90,000-100,000 ยูนิต อีกครั้งเพื่อชดเชยการเปิดโครงการใหม่ในระดับต่ำเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยยังมี Upside จากมาตรการสนับสนุนของภาครัฐทั้งมาตรการผ่อนปรน LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองที่มีโอกาสจะต่ออายุอีก 1 ปี จากเดิมที่กำลังจะหมดอายุลงในปลายปี 2565 นี้ โดยในปัจจุบัน กระทรวงการคลังกำลังอยู่ในระหว่างการหารือกับ ธปท. อย่างไรก็ดี ยังต้องจับตา Downside ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้ง 1) ดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งเราประเมินว่าทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% จะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลงไปราว 10% และทำให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมีกำไรสุทธิลดลง -0.56% ผ่านต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น และ 2) ต้นทุนพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูงจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังยืนสูง และราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง
