CEO BAM-2 กูรูอสังหาฯ ชี้! ลงทุนในทรัพย์มือสอง NPA ให้ผลตอบแทนสูงกว่า เสี่ยงน้อยกว่า เผย! ลงทุน NPA กับ BAM รับผลตอบแทน 3 ต่อ คือ มีส่วนลดจากราคาประเมิน 10-16% มูลค่าเพิ่มขึ้นตามดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและที่ดิน 3-5% และผลตอบแทนปล่อยเช่า 7-8% รวมผลตอบแทนจากการลงทุนในทรัพย์มือสองสูงเฉลี่ยราว 20-29% ระบุ! ตลาดเช่าแนวโน้มเติบโตจากกลุ่ม Generation Rent ที่นิยมเช่าคอนโดฯ ทำเลใจกลางเมืองหรือติดแนวรถไฟฟ้า สร้างโอกาสธุรกิจ NPA เพื่อการลงทุน พร้อมแนะเทคนิค “3 ใช่” และ “B-A-M” เพื่อการเลือกซื้อทรัพย์มือสอง ให้ทำกำไรสูงสุด
ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวในงานเสวนา หัวข้อ “ทรัพย์รอขาย NPA กระแสใหม่ การลงทุนที่น่าจับตา” ในงานมหกรรมการเงินกรุงเทพ ครั้งที่ 25 MONEY EXPO 2025 BANGKOK เมื่อวันเสาร์ที่ 17 พฤษภาคม 2568 ที่ผ่านมา ณ บริเวณเวทีกลาง หน้าชาเลนเจอร์ 2 อาคารชาเลนเจอร์ 2-3 อิมแพ็ค เมืองทองธานี โดยมี นายโอภาส ถิรปัญญาเลิศ หรือ “คุณใหญ่” จาก เพจ โอภาส ใหญ่ Happy Investor และ นางสาวศิรประภา รักษ์สุจริต หรือ “คุณจิ๊บ” จาก เพจอสังหาเรื่องจิ๊บๆ “2 กูรูชั้นนำด้านอสังหาริมทรัพย์” ร่วมในงานนี้ ท่ามกลางความสนใจเข้าร่วมรับฟังของนักลงทุนและประชาชนทั่วไปเป็นจำนวนมาก
ดร.รักษ์ กล่าวว่า ข้อมูลที่น่าสนใจนับแต่ต้นปีนี้ที่ผ่านมา ก็คือ ยอดขายของทรัพย์มือสองได้แซงหน้ายอดขายของทรัพย์มือหนึ่งไปแล้ว ด้วยเหตุผลราคาที่ดิน รวมถึงค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานของทรัพย์มือหนึ่ง มีอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยราว 3-5% จึงทำให้ราคาขายเมื่อเทียบต่อตารางเมตรแพงกว่าทรัพย์มือสองมาก ขณะที่หลายคนอาจมองว่า การลงทุนในทองคำหรือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ฯ ให้ผลตอบแทนที่สูงในระดับ 6-7% แต่นั่นก็มากับความเสี่ยงที่สูงเช่นกัน ในทางกลับกัน หากลงทุนในทรัพย์รอขาย NPA จากพอร์ตฯของ BAM ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดินเปล่า หรือคอนโดมีเนียม ฯลฯ พบว่า ให้ผลตอบแทนสูงสุดถึง 15% ในขณะที่มีความเสี่ยงต่ำมาก นั่นจึงเป็นที่มาของวลีที่ว่า…“มีเงินนับเป็นน้อง มีทองนับเป็นพี่ แต่ถ้ามีทรัพย์มือสองจาก BAM ทุกคนจะเป็นทั้งพี่ (มีทอง) และน้อง (มีเงิน) ได้ในเวลาเดียวกัน”
พร้อมกันนี้ ยังได้ยกตัวอย่างกรณีศึกษาที่เกิดขึ้นจริง นั่นคือ ราคาขายของทรัพย์มือสอง (NPA) ของ BAM ประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 150 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยรวม 196 ตร.ม. มี 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ในโครงการหมู่บ้านดิแอลเลแกนซ์ เพชรเกษม 81 ซึ่งตั้งราคาขายไว้ที่ 8 ล้านบาทเศษ แต่ราคาพร้อมขายที่ BAM นำขึ้นไว้ในเว็บไซต์ BAM Select เหลือเพียง 6.75 ล้านบาท ทำให้ราคาซื้อจริงต่ำกว่าราคาประเมินมากถึง 15.6%
“คนรุ่นเก่า…ไม่ว่าจะเป็น เจ้าขุนมูลนาย หรือเจ้าสัวเชื้อสายจีน มักจะลงทุนซื้อที่ดินเก็บสะสมไว้ บ้างก็ทำเป็นห้องแถว อาคารพาณิชย์ หรือตลาดสดให้เช่าเก็บกิน สร้างรายได้เพื่อหล่อเลี้ยงคนในครอบครัวได้อย่างสบายๆ โดยไม่ต้องกังวลใจถึงสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้นมากนัก ซึ่งตรงกับคอนเซ็ปท์ของ BAM ในการเข้าร่วมงานฯครั้งนี้ ที่ต้องบอกว่า…คนที่มี “เงินเย็น” หรือมีทรัพย์สินเกิน 50 ล้านบาท ในประเทศไทย ซึ่งมีเพียง 30,000 คนจากทั่วประเทศ ไม่ได้รับผลกระทบอะไรเลยกับบริบทของบ้านเมืองที่เปลี่ยนไป เนื่องจากมี Passive Income” (รายได้จากการลงทุน)” CEO BAM ระบุ
ดร.รักษ์ ย้ำว่า เหตุผลที่ทำให้การลงทุนในทรัพย์มือสอง (NPA) มีความหอมหวน เนื่องจากมีราคาซื้อขายที่จับต้องได้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจกำลังตกสะเก็ด โอกาสจะซื้อบ้านเดี่ยวในเมือง ที่มีทำเลดีๆ เช่น บริเวณถนนสุขุมวิทช่วงต้นๆ จะไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป เพราะมีราคาขายที่จับต้องไม่ได้ ทำให้บ้านเดี่ยวบนที่ดินไม่ถึง 75 ตร.ว. จะมีราคาแพงกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้น คนส่วนใหญ่มากกว่าครึ่ง จึงหันมาลงทุนกับทรัพย์มือสอง ทั้งนี้จากการวิเคราะห์ของ BAM พบว่า การลงทุนในทรัพย์มือสอง เมื่อซื้อแล้วก็สามารถนำไปให้เช่า หรือจะเก็บไว้รอให้ผ่านช่วงเวลา 28-36 เดือน เมื่อนำไปขาย ก็จะได้รับผลตอบแทนสูงเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 20%
ตัวเลขนี้มาจาก 3 โอกาสผลตอบแทน คือ 1.ส่วนลดจากราคาประเมินราว 10-16% 2.ราคาทรัพย์ (ที่อยู่อาศัยและที่ดิน) ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5% เฉพาะผู้ที่ถือทรัพย์อย่างเดียวโดยไม่นำไปให้เช่า ก็จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน 13-21% และ 3.หากนำไปให้เช่า ก็จะได้รับผลตอบแทนจากให้เช่าเพิ่มขึ้นอีก 7-8% ซึ่งจะได้ผลตอบแทนรวมจากการลงทุนในทรัพย์มือสองสูงเฉลี่ยราว 20-29%
ด้าน “คุณใหญ่” จาก เพจ โอภาส ใหญ่ Happy Investor และ “คุณจิ๊บ” จาก เพจอสังหาเรื่องจิ๊บๆ “2 กูรูชั้นนำด้านอสังหาริมทรัพย์” ได้มาร่วมให้ข้อมูลที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนทรัพย์มือสอง โดยทั้งคู่ยืนยันว่า แม้กรุงเทพฯจะเกิดแผ่นดินไหว แต่ราคาที่ดินไม่ได้ไหวตามไปด้วย มีแต่จะแพงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้น การลงทุนในทรัพย์มือสอง โดยเฉพาะ NPA จากพอร์ตของ BAM ย่อมมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่สูงตามมา พร้อมกันนี้ ยังได้หลักคิดเกี่ยวกับการเลือกทรัพย์และทำเลเพื่อการลงทุน “3 ใช่” นั่นคือ “สินค้าใช่ ทำเลใช่ และราคาที่ใช่” เนื่องจากแนวโน้มของ คนรุ่นใหม่ จะเป็น Generation Rent คือ ความต้องการจะได้พักอาศัยอยู่ในคอนโดฯ หรือเช่าบ้าน บนทำเลใจกลางเมืองหรืออยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งก็ไม่ง่ายต่อการจะเป็นเจ้าของ เพราะทำเลที่หาได้ยากและราคาที่จับต้องไม่ได้ง่าย คน Generation Rent จึงเลือกที่จะเช่าแทนการซื้อขาด นั่นจึงทำให้โอกาสของการลงทุนซื้อทรัพย์มือสองเพื่อการปล่อยเช่ามีสูง
ทั้งนี้ หากเป็นทำเลทั่วไป ผลตอบแทนเฉลี่ยจากการลงทุนจะอยู่ที่ระดับ 7.5-10% ต่อปี แต่หากได้ทำเลที่มีลักษณะเหมือนเป็น “ไข่แดง” แล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนอาจสูงถึง 10-20% ต่อปีเลยทีเดียว และหากเป็นทรัพย์มือสองที่ BAM ได้คัดสรรมาด้วยแล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนที่จะได้รับ ก็จะมีสูงสุดถึง 29%
พร้อมกันนี้ กูรูทั้ง 2 คน ยังได้ทิ้งท้ายกับเทคนิคการเลือกทรัพย์มือสอง NPA เพื่อการลงทุน ว่า มี 3 เทคนิคที่น่าสนใจและอยากแนะนำ กล่าวคือ เทคนิค “B – A – M” หมายถึง B – Background การเลือกทรัพย์ที่มีประวัติที่ชัดเจน, A – Active หรือ Passive Gain ต้องให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดี และ M – Maximize Your Margin คือ สร้างผลกำไรให้เรามากที่สุด
