ธุรกิจสำนักงานให้เช่าจัดเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของ COVID-19 อยู่ไม่น้อย โดยเฉพาะจากกระแส Work From Home (WFH) และ Hybrid Working ที่ส่งผลลบโดยตรงต่อความต้องการเช่าออฟฟิศสำนักงาน เห็นได้จากแนวโน้มของความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2565 ที่จะปรับตัวสูงขึ้นเพียง 10,000 ตร.ม. จากปี 2564 ชะลอลงจากค่าเฉลี่ยในอดีต (ปี 2559-2563) ที่เคยเพิ่มขึ้นกว่าปีละ 128,000 ตร.ม. สวนทางกับพื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังจะทยอยสร้างเสร็จในปี 2565 ถึง 400,000 ตร.ม. ส่งผลให้อัตราเช่า (Occupancy Rate: OR) ของธุรกิจสำนักงานในภาพรวมจึงปรับตัวลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่า 85% เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว บทความนี้จึงอยากชวนมาประเมินแนวโน้มของธุรกิจสำนักงานให้เช่าในช่วงปี 2566-2567 พร้อมวิเคราะห์หาแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการท่ามกลางภาวะที่พื้นที่สำนักงานใหม่ๆ มีแนวโน้มเติบขึ้นอย่างรวดเร็วกว่าความต้องการเช่าอยู่หลายเท่าตัว
แนวโน้มธุรกิจสำนักงานให้เช่าในปี 2566-2567 จะเป็นอย่างไร?
Krungthai COMPASS คาดว่าการที่หลายบริษัทจะยังคงมีนโยบายอนุญาตให้พนักงานสามารถทำงานจากสถานที่ใดก็ได้ (Remote Working) ทั้งการ WFH และ Hybrid Working จะส่งผลให้ความต้องการเช่าออฟฟิศสำนักงานชะลอตัวลงจากในอดีต (ปี 2559-2563) ที่เคยเพิ่มขึ้นถึงปีละ 128,000 ตร.ม. มาอยู่ที่ปีละ 50,000 ตร.ม. ในช่วงปี 2566-2567 ทั้งนี้ แม้การระบาดของ COVID-19 จะทยอยคลี่คลายลง แต่เรายังจะได้เห็นการขอลดพื้นที่เช่าหรือคืนพื้นที่เช่าอย่างต่อเนื่องตามกระแส WFH และ Hybrid Working ที่หลายๆ บริษัทยังอนุญาตให้พนักงานสามารถเลือกสถานที่ทำงานได้แม้จะผ่านช่วงการระบาดอย่างหนักมาแล้วก็ตาม มุมมองดังกล่าวมีความสอดคล้องกับผลสำรวจเรื่อง “Future of Work Survey” ของ JLL ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ระบุว่า 53% ขององค์กรทั่วโลกจะใช้นโยบายอนุญาตให้พนักงานสามารถทำงานจากสถานที่ไหนก็ได้แบบถาวรภายในปี 2568 (ค.ศ. 2025) เนื่องจากองค์กรส่วนใหญ่มองว่านโยบายดังกล่าวจะมีส่วนอย่างมากต่อการดึงดูดและรักษาพนักงานที่มีความสามารถไว้กับองค์กรตนเอง ทั้งนี้ แนวโน้มการขอลดพื้นที่เช่าลงของผู้เช่ายังสอดคล้องกับอีกหนึ่งข้อมูลของ JLL ที่ระบุว่าหลังยุค COVID-19 ผู้เช่ามีพฤติกรรมการเช่าที่ลดการใช้พื้นที่ลงจากแต่ก่อนที่พนักงาน 1 คนจะใช้พื้นที่ 10 ตร.ม. ปัจจุบันลดลงมาเหลือ 7 ตร.ม.
อย่างไรก็ดี พื้นที่สำนักงานใหม่กลับมีแนวโน้มที่จะทยอยก่อสร้างเสร็จอย่างต่อเนื่องอีกกว่าปีละ 460,000 ตร.ม. ในระหว่างปี 2566-2667 เร่งตัวขึ้นเกือบ 2 เท่าจากค่าเฉลี่ยย้อนหลังในอดีตที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียง 200,000 ตร.ม. ต่อปี โดยพื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังจะเพิ่มขึ้นมากมีสาเหตุหลักมาจากความน่าสนใจของธุรกิจให้เช่าในอดีตที่มีค่า OR อยู่ในระดับสูงถึง 90-95% มาอย่างต่อเนื่องจึงดึงดูดให้ผู้ประกอบการหลายรายได้หันมาลงทุนพัฒนาสำนักงานให้เช่ามากขึ้น สังเกตได้จากสถิติการขออนุญาตก่อสร้างสำนักงานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงปี 2560-2565 ที่ 1,260,000 ตร.ม.ต่อปี เพิ่มขึ้นจากในอดีตที่มักมีการขออนุญาตก่อสร้างเพียงประมาณ 913,000 ตร.ม. ต่อปี โดย พื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังจะสร้างเสร็จและพร้อมเปิดให้บริการเต็มรูปแบบในช่วง 1-2 ปีนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในย่านศูนย์ธุรกิจกลาง (Central Business District: CBD) เช่น โครงการ One City Centre ของ RML โครงการ Park Silom ของ NYE และ RGP โครงการ Central Park Offices ของ DUSIT และ CPN ส่วนอีกหนึ่งโครงการขนาดใหญ่อย่าง One Bangkok บน ถ.พระราม 4 ของ TCC Asset ซึ่งเบื้องต้นคาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานรวมเกือบ 200,000 ตร.ม. นั้นคาดว่าจะทยอยสร้างเสร็จและเปิดให้บริการได้ในช่วงปี 2566-2567
การเพิ่มขึ้นของพื้นที่สำนักงานในระดับที่สูงกว่าความต้องการเช่ามีแนวโน้มที่จะกดดันให้ค่า OR โดยรวมของธุรกิจสำนักงานให้เช่าปรับตัวลงมาอยู่ที่ 80.5% และ 77.3% ในปี 2566-2567 ซึ่งถือเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับจุดคุ้มทุนของธุรกิจสำนักงานให้เช่าที่มักอยู่ในระดับ 75-80% ทั้งนี้ Krungthai COMPASS ประเมินว่าความต้องการเช่าออฟฟิศสำนักงานในปี 2566-2567 อาจจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 8.26 ล้านตร.ม. ในปี 2565 มาอยู่ที่ 8.30 และ 8.36 ล้านตร.ม. ตามลำดับ ขณะที่พื้นที่สำนักงานจะเพิ่มขึ้นจาก 9.89 ล้านตร.ม. เป็น 10.31 และ 10.81 ล้านตร.ม. ในช่วงเวลาเดียวกัน ทำให้ค่า OR ในภาพรวมของธุรกิจสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มลดลงจาก 83.5% ในปี 2565 มาอยู่ที่ 80.5% และ 77.3% ในปี 2566-2567
นอกจากนี้ คาดว่าค่า OR โดยรวมที่ลดลงมีแนวโน้มจะทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้นผ่านการปรับลดอัตราค่าเช่าเพื่อดึงดูดทั้งกลุ่มผู้เช่าเดิมและผู้เช่ารายใหม่ ส่งผลให้อัตราค่าเช่าสำนักงานโดยเฉลี่ยจึงมีแนวโน้มปรับตัวลงจากราว 820 บาท/ตร.ม./เดือน ลงมาอยู่ที่ 800 และ 780 บาท/ตร.ม./เดือน ติดลบเฉลี่ยที่ปีละ 2.8% ในช่วงปี 2566 และ 2567 ซึ่งถือเป็นปัจจัยลบโดยตรงทั้งต่อรายได้และการทำกำไรของผู้ประกอบธุรกิจสำนักงานให้เช่า
เป็นข้อสังเกตว่าค่า OR ที่จะลดลงมาในระดับ 75-80% อาจเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าธุรกิจสำนักงานให้เช่าในภาพรวมของไทยของไทยมีโอกาสเข้าสู่ “ภาวะอิ่มตัว” เนื่องจากค่า OR ในระดับดังกล่าวค่อนข้างปรับตัวลงมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับจุดคุ้มทุนที่อย่างเห็นได้ชัด การลงทุนพัฒนาสำนักงานให้เช่าโครงการใหม่ๆ จึงควรพิจารณาและไตร่ตรองอย่างถี่ถ้วน ถึงความเสี่ยงของธุรกิจที่จะมีมากขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ดี Krungthai COMPASS เล็งเห็นว่าอาคารสำนักงานประเภท Green Building หรือ “Green Office” ยังเป็น Segment หนึ่งของธุรกิจสำนักงานให้เช่าที่ยังมีแนวโน้มได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้เช่า โดยเฉพาะบริษัทต่างชาติและบริษัทขนาดใหญ่ที่ให้ความสำคัญกับกระแส ESG สะท้อนข้อมูลของ Knight Frank ที่ระบุว่าค่า OR ของ Green Office ใน 9M/2565 ยังอยู่ในระดับสูงถึง 85.8% มากกว่าภาพรวมของตลาดสำนักงานที่ 80.3% ในส่วนถัดไป เราจึงจะมาทำความรู้จัก และวิเคราะห์ความน่าสนใจของการพัฒนา Green Office กันว่าเมื่อเทียบกับสำนักงานทั่วไปแล้วมีความแตกต่างกันอย่างไร?
Green Office คืออะไร? ทำไมถึงเป็นตัวเลือก ที่น่าสนใจในการพัฒนา?
สำนักงานประเภท Green Building หรือ “Green Office” คือ อาคารสำนักงานที่มีการออกแบบและก่อสร้างโดยมุ่งหวังให้เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และอนุรักษ์พลังงาน โดยตัวอย่างของมาตรฐาน Green Building ที่ได้รับการยอมรับและใช้กันอย่างแพร่หลายในระดับโลกและไทยอย่าง LEED จะมีหัวข้อที่ใช้ในการประเมินความเป็น Green Building อยู่ด้วยกัน 7-8 ด้าน ประกอบไปด้วย Location & Transportation ที่จะสนับสนุนให้ผู้ใช้อาคารเลือก Mode การเดินทางที่ปล่อยมลภาวะต่ำ Sustainable Sites เพื่อส่งเสริมให้การออกแบบและพัฒนาอาคารส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ให้น้อยที่สุด Water Efficiency สำหรับการลดปริมาณการใช้น้ำในอาคาร Energy & Atmosphere สำหรับการลดการใช้พลังงานโดยรวมและสนับสนุนให้ใช้พลังงานทดแทน Material & Resource เพื่อลดการใช้ทรัพยากรสิ้นเปลือง หรือที่ไม่ได้รับมาตรฐานด้านการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม Indoor Environmental Quality ให้ผู้ใช้อาคารอยู่สบายและมีสุขภาพดีเมื่อใช้กิจวัตรประจำวันในอาคาร Innovation ให้เจ้าของอาคารนำนวัตกรรมที่ไม่ได้กำหนดใน LEED มาใช้และได้ผลลัพธ์ที่ดีกว่าเกณฑ์ และ Regional Priority สนับสนุนให้การก่อสร้างอาคารต้องคำนึงถึงปัญหาสิ่งแวดล้อมที่อยู่ในท้องถิ่นนั้นๆ
กณิศ อ่ำสกุล Krungthai COMPASS
